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儲存 沒有內文迷你倉

　香港文匯報訊　（記者 朱世強、通訊員 孫國強 蘭州報道）歷史悠久的絲綢古道名城敦煌市日前啟動冬春旅遊市場，迷你倉從今年開始，冬季至春季時節到敦煌旅遊，不但莫高窟等主要景點門票半價，就連星級飯店也半價迎客。而最吸引眼球的是，莫高窟將增開3至5個旅遊旺季不曾開放的精美洞窟。　敦煌市委宣傳部副部長毛科表示，此次啟動冬春季旅遊市場，專門制定了優惠政策，其中莫高窟、鳴沙山月牙泉景區實行門票半價優惠，雅丹國家地質公園、玉門關實行門票免票優惠。莫高窟增開3個至5個旺季不開放的洞窟。而敦煌市三星級以上賓self storage房價減半，160元至260元即可入住三星、四星級賓館。　此外，敦煌市還在這個冬春之季推出觀大漠風光、自駕車遊、看夢柯冰川、大漠攝影、探險等特色遊項目。而具有敦煌特色的風乾羊肉、紅燒大雁、驢肉黃麵等適應冬春季才能享受的美食亦是冬日來敦煌旅遊不可錯過的一道美景。　敦煌市位於古代中國通往西域、中亞和歐洲的交通要道——絲綢之路上，曾擁有繁榮的商貿活動，其中以「敦煌石窟」、「敦煌壁畫」聞名遐邇，是世界文化遺產莫高窟和漢長城邊陲玉門關、陽關的所在地。如今，敦煌已成為世界遊客踏訪古絲綢之路的神往之地。迷利倉

PC產業受重傷，儲存不僅代工廠將雲端視為新契機，PC機殼及電源廠迎廣（6117）也與資策會合作，以鴨子划水之姿布局伺服器及雲端軟體，據了解，迎廣新開發的雲端軟體及伺服器已獲大學採購。但受限主要PC業務需求不強，預估今年第4季業績約與第3季持平，10月則將優於9月。迎廣去年獲資策會技轉CAFE主機雲與桌面雲，並啟動轉型，迎廣近期則開發出新的雲端應用伺服器及雲端桌面伺服器，並推出適用教育體系的INWIN CIRRUSTOP CLOUD CLASSROOM（雲端教室）與INWIN CIRRUSTOP OFFICE（雲端辦公室╱校務行政）應用解決方案日前並與資策會展示相關技術合作成果。據了解，目前迎廣雲端教室解決方案已有客戶，包括黎明科大、大同大學採購，城市科大也已經測試完畢，迎廣是以軟體加硬體方式銷售。由於雲端業務才啟動約2年，迷你倉此目前營收貢獻的確不高，不過迎廣內部已將此訂為明年重點發展，期許在明後年有較明顯的效益浮現。迎廣目前9成業務仍在桌上電腦的機殼、電源供應器，其他為伺服器機殼、雲端方案。法人認為，迎廣因新品鋪貨，10月業績將略優於9月合併營收的2.44億元，不過，受限PC目前尚無明顯的買氣回升，11月開始進入產業淡季，預期第4季營收約與第3季持平，約落在7.4∼7.8億元左右。迎廣上半年EPS為0.33元。另一家鎖定玩家的PC機殼、電源供應器安鈦克（6276），則是轉型切入行動裝置配件，推出A.M.P副品牌，產品包括藍牙喇叭、耳機，隨台灣專賣店開幕，買氣向上，預期到年底A.M.P占營收比重將提升至5％。展望第4季，PC DIY買氣未見復原，客戶拉貨偏淡，不過因A.M.P業績挹注，預估第4季營收將與第3季持平，已從先前預估成長的看法轉為保守。self storage

今年11月11日，儲存當阿里巴巴和天貓聯手經營出了350億人民幣的營業額（合台幣1,700億元），創造出地球表面最大規模的電子購物節和物流運動，所有目光的焦點又再度望向馬雲。1999年，馬雲創辦了阿里巴巴電子商務網站，到了今天，阿里巴巴集團已經擁有了整個中國電子商務的70%市場。連中國國務院總理李克強都公開贊揚馬雲這位電子商人所開創的事業，幫助了許多青年實現創業夢。於是，「馬雲模式」成為這個時代的新商業模式的代表名詞，臉書上天天有人流傳馬雲語錄。愈來愈多人在研究馬雲為何成功，眼看著，「馬雲學」馬上就要成為新商道，人人爭著學馬雲。可以想見，一百年後的人們談論馬雲時，也許不一定會對於他所創辦的電子商務帝國大書特書。那時地球上電子商務市場的規模可能已經大到無法想像，而阿里巴巴可能也早就不存在了。但是歷史永遠會記得，在中國最關鍵的轉型年代，馬雲所創辦和帶領的事業改變了這一代中國人的命運。當九百多萬的商家在淘寶網開店，當11月11日創造了一億六千多萬筆交迷你倉，這些天文數字的背後，是馬雲同時為中國的網路和馬路世界創造了更多的資源。我們甚至可以想像，為了送貨，許多小鄉下角落會因此有了一條屬於自己的柏油路。分析馬雲的事業發展軌跡，可以發現他永遠在三件事情上思考發揮，這也許是「馬雲模式」的最核心；一直以來，馬雲顯然很喜歡用這三件事情來說故事：一、製造新舊對立：把任何的人、事、物都設定成「新舊對立」的關係，激發新勢力來對抗舊勢力，例如網路電子商務就是「新」，馬路的傳統店面商務就是「舊」，把這樣的新舊對抗視為一場戰鬥。二、壓縮資源：像11月11日的電子商務「光棍節」，原理其實和台灣行之有年的百貨公司「年度特賣」一樣，利用限時特價的方式把市場的購買潛能逼出來。「壓縮資源，製造需求」是馬雲常用的手法。三、因勢利導：緊密的和年輕族群連接，了解年輕族群的需求並且以年輕人的資源來解決年輕人的問題。回顧馬雲的創業歷程，以上這三樣思維不斷地出現在每一次的再出擊行動裡，這也許可以說是另一種「馬雲模式」吧。（本專欄每周一刊登）self storage

記者資產證券化是美日等國家融資租賃公司的融資主渠道之一。國內租賃公司實際操作中，迷你倉租賃資產證券化面臨著審批時間長、融資主體和資產質量要求高、融資不能出表等問題，還處於探索和試點階段。因此，對於一般租賃公司而言，租賃資產 證券化更象是可望而不可及的蛋糕。近日，深交所為廣發證券設立的“廣發證�進1號限額特定集合資產管理計劃”提供轉讓服務，規模5.33億元，成為首支登陸深交所的融資租賃類創新集合產品；遠東國際租賃有限公司首單私募資產證券化項目完成簽約和資金導入，其中優先級二年期產品發行規模為5.9億元。這讓長期以來受資金制約的融資租賃公司看到了多元化融資的希望。多元化融資新通道資金是融資租賃公司的生命線。對租賃公司來說，通過自身資質和項目，吸引充足的資金參與項目，發揮最大的杠杆撬動作用，直接關係到公司的生存和發展。銀監會監管的金融租賃公司由於有母行(母公司)支持和金融牌照，融資相對容易；而商務部管轄的融資租賃公司，主要通過商業銀行來提供業務，很難達到10倍的資本杠杆。暢通的資金渠道，多元化的融資方式，較低的融資成本是租賃公司尋求發展必然面對的問題，而租賃資產證券化可以有效破解這一問題。融資租賃資產證券化是指以租賃資產所產生的現金流(租金)為支持，在資本市場上發行證券進行融資，並將租賃資產的收益和風險進行分離的過程。整個資產證 券化基本過程可描述如下，由融資租賃公司將預期可獲取的穩定的現金收入的租賃資產，組成一個規模可觀的“資產池”，以預期的租金收入為保證，經過擔保機構的擔保和評級機構的信用評級，向投資者發行證券，籌集資金。天津天保租賃有限公司張信陽博士告訴記者，2006年、2011年，遠東租賃曾經發行過資產證券化產品，在資本市場得到了好評。融資租賃公司的租金是資產證券化的主要標的物之一，風險相對較小，對應著長期穩定的應收租金。監管層對租賃資產證券化也是支持態度。銀監會表態支持信貸資產證券化，受益者也包括金融租賃管理的公司；而深圳證券交易所總經理宋麗萍近日表示，深交所處於論證和溝通環節的項目有26個，其中就包括了以融資租賃為基礎資產的資產包。諸多瓶頸待突破目前在國內，資產證券化產品的主要交易市場有銀行間市場的“資產支持票據(ABN)”和滬深交易所市場的“資產支持證券(ABS)”，但已經上市的產品並不多，融資租賃產品就更少。張信陽分析說，租賃資產證券化面臨著諸多難題。首先是審批相對繁瑣，周期較長。《銀行間債券市場非金融企業資產支持票據指引》中規定，企業公開發行資產支持票據，應當聘請兩家具有評級資質的資信評級機構進行信用評級，較高的門檻導致至今沒有融資租賃類產品面世。金融租賃公司發行資產證券化產品，需要經過證監會審批，報銀監會同意。工銀租賃、民生租賃的資產證券化產品在2012年雖獲證監會批准，但最終因未獲有關部門同意而擱淺。目前，雖然證監會對於券商專項資管計劃的審批進程加快，資產範圍也有意放寬，但距離備案制還有很大距離。券商在產品設計發行過程中，需要與證監會、交易所保持密切溝通，因此，推出此類產品非常謹慎。以3年期租賃項目為例，如果從產品設計到審批通過超過6個月，因為應收賬款定期都會有回款，實際融得資金已經縮水了文件倉/6，在此期間租賃公司還要以自有資金運作項目，資金的使用效率比較低。繁瑣的審批手續和較長的審批時間，是很多租賃公司不願採用此種融資方式的重要原因。其次，資金規模、成本等因素制約了發行速度。對於券商來說，初期的資產證 券化主要服務于百億元以上資產規模、排名行業前列的租賃公司，資產包所選擇的資產一般也為非常優秀的租賃資產。這類資產一般要求成本較低，對於投資人不具有吸引力。對租賃公司而言，即便發債的利率較低，加上發行費用，與銀行貸款比較並不具有優勢。因此，發行證券化產品的幾家租賃公司，也只是將資產證券化作為一種補充，在目前情況下還不能作為融資的主渠道。再次，不能實現出表功能。資產證券化之所以能夠成為一種創新融資方式，是因為它實現了資產信用融資。在歐洲、美國等成熟的資產證券化市場，租賃資產被證券化後“真實出售”，減少租賃公司的資產負債表(也就是通常所說的出表)，出售所獲得的資金可以用來拓展新的租賃業務。而國內由於評級市場、投資人資質等方面配套還不完善，資產信用沒有充分發揮，資產證券化還是依賴于融資主體信用，實現出表難度很大。在僅有的租賃資產證券化產品試點中，“遠東二期”沒有實現出表，而“遠東一期”雖然實現了出表，但是由其母公司中化集團公司擔保。完全依賴原始權益人信用的案例並不常見。創新探索多種多樣我國資產證券化還處於試點階段，發展融資租賃資產證券化的市場環境遠未成熟，面對資產證券化這項複雜工程，各類機構均探求在創新中發展。廣發證券為廣發�進1號設計了集合計劃+基金子公司專項計劃的雙SPV交易結構，提出了MABS的概念，即Market-basedABS———市場化的資產證券化，資產證 券化把流動性差的資產變成流動性好的資產，集合計劃在深交所掛牌後實現了份額的流動化，一定程度上提高了產品的吸引力。而只要符合資產證券化的現金流特點，任何SPV結構都能實現資產證券化，這樣也加快了租賃產品證券化的審批速度。而遠東私募證券化產品則直接與花旗銀行香港資產證券化團隊合作，設計了優先級產品由花旗銀行出資私募認購，劣後級由遠東租賃持有的方案，由511個租賃項目組成的資產包未來現金流支持證券化產品，既保證了投資者收益，又實現了較低成本融資。借道金融資產交易所成為資產證券化的新途徑。天津、北京、重慶的金融資產 交易所目前正紛紛推出融資租賃收益權及其他收益權交易服務，天津金融資產交易所在其網站上公佈了《融資租賃資產交易細則(試行)》，並上線了融資租賃資產交易業務系統。已有租賃公司的租賃產品在交易系統成功實現了交易。對於中小租賃公司來說，與信托公司合作也是不錯的選擇。如2012年11月底由長安國際信托發行的寶信融資租賃投資(3號)集合資金信托計劃(二期)，其信托資金就以投資融資租賃項目的方式進行運作；更早前就成立的中信信岳融資租賃集合信托計劃，也是專門針對融資租賃公司而設計推出的。產品在經過設計後，不但實現了融資租賃公司的融資目的，開拓了融資渠道。據悉，海通證券為�信租賃量身打造的租賃資產證券化產品———海通�信1號集合資產管理計劃正在進行發行前推廣，預期年化收益率6.3%，規模1.5億元。這可能是海通證券對剛剛收購的�信租賃的最大支持。存倉

迷你倉 最近，雲南昆明一棟年代久遠的手機造型大樓又火了一把，被網友將照片發上網後引起了廣泛關注。這隻「巨型手機」位於昆明環城東路，按鍵是大樓的窗戶，熒幕就是頂層的玻璃外牆。據悉，這棟手機大樓十多年前就有了，跟普通大樓沒有甚麼兩樣，是後來把整棟樓裝修成手機形狀。mini storage

【香港商報訊】記者李彩荷、何加祺報道：聖誕節臨近，迷你倉又踏入港人外遊的高峰期。今年打工仔只需請一天假，便可享有連續5天聖誕加新年的假期，造就亞洲短線旅行團大受歡迎。韓國、日本、台灣等亞洲地區依舊是港人的旅遊熱點，除了白色聖誕，滑雪、浸溫泉等活動亦使港人趨之若鶩。雖然旅遊業議會早前公布，今年聖誕旅行團的平均加幅為4%，豪華團的加幅更高達34%，但仍無減港人外遊的意欲。不少旅行社均表示，大部分旅行團已經爆滿，機位供應亦開始緊張。整體而言，今年生意額理想，較去年上升大約一成。 最愛滑雪及浸溫泉 近年「韓風」襲港，韓國文化深受港人追捧，同時帶動當地旅遊銷情。星晨旅遊市場部經理楊振邦說，「今年韓國、日本的收客情況都很好，主要是因為港人希望滑雪和浸溫泉，尤其是在韓國可入住度假滑雪場，令旅客有較多時間滑雪和進行其他雪上活動。」他又指，韓、日是本港旅客冬季的首選，因為他們可以在那�度過一個「不一樣」的聖誕。客群方面，報團的以家庭為主，年輕一代則偏向選擇自由行。 豪華美食團受歡迎 隨�旅客對日本輻射的恐懼漸消，加上日圓匯價下跌，日本團的報名情況亦相當熱烈，即使是索價數萬元的豪華團，甫推出已告爆滿。東瀛遊執行董事禤國全表示，聖誕期間推出日本豪華美食5天團，雖然團費高達45000元，而且只限50個名額，但推出不久已經爆滿。他又預計，今年客量較去年同期上升二至三成。另外，縱橫遊業務顧問袁振寧表示，因應日本機票價格上升，團費增加了5%，其中北海道5天團的團費約為12000元，但銷售情況依然理想。雖然日本儲存受地震及輻射事件困擾，但袁振寧指，暫時只有日本東北的旅行團受影響，如仙台及岩手等地。 北京團減價至抵玩 韓國、日本大受旅客歡迎，但由於機位所限，旅行社未必能夠應付所有需求，因而下調部分中國長線產品的價格，希望吸引旅客報名參加。康泰旅行社助理市場經理陳皓翔稱，旅行社對今年市道感到樂觀，預計客量較去年增加一成左右，團費亦較去年上升大約一成。 陳皓翔續稱，「如果想要經濟實惠的產品，可考慮中國長線團，例如北京、東北三省，團費較上年下調大約5%，北京團費約3000多元，東北三省6天團約6000多元，非常抵玩！」他指，旅行社主打東北三省的黑龍江、哈爾濱和瀋陽等，旅客可在當地欣賞冰雕和雪節，相信會受到香港旅客歡迎。 除了東南亞，歐洲長線團也是另一個節日旅遊選擇。康泰指，聖誕假期特別推出北歐芬蘭聖誕老人村旅行團，團費約20000元及只限4團，旅客報名情況踴躍，各團迅即爆滿。一些歐洲長線旅行團，例如東歐四國、杜拜9天團、歐洲四國8天團等亦深受港人喜愛，報名率已達八成。 歐洲團報名率八成 專業旅運市場及產品管理部總經理劉美詩說，「長線團方面，芬蘭北極光、英國英超睇波自由行的報名人數比以往多，睇北極光的最好時間是12月至2月，所以這段時間的機票供應較緊張。今年團費上升一成左右，主要是因為航班緊張，客人成功訂購平價機票的機會較低。」她又指，近年選擇自由行的旅客中，中年、經濟較穩定的一群增加，「他們以往有跟團，現在想自由自在，雖然自己去較貴，但他們經濟能力相對較佳，所以由跟團變回自由行。」mini storage

昌九生化股民“哭天搶地”的同時，儲存被贛州稀土砸中的威華股份，則被興奮所包圍。“這次發達了，每個威華小散都像中了頭等獎。”有威華股份股民說。自11月4日公佈《重組預案》後，威華股份連續漲停。11月4日，威華股份股價為5.25元/股；11月8日，股價漲至7.7元，5個交易日累計漲幅接近47%。不過，贛州稀土選擇了位於廣東的威華股份借殼，也使得威華股份連遭質疑。被指涉嫌泄露內幕消息據報道，4月17日至21日之間，贛州政府方面和贛州稀土，就22個殼公司進行投票篩選。21日，威華股份接到了贛州稀土方面的電話，詢問是否可以合作重組。報道稱，威華股份能夠勝出，首先是符合贛州稀土兩個先決條件：遷址和淨殼。此外，威華股份20多億元的淨資產評估值，也為交易對手所看重。從4月雙方接觸到11月草案公佈期間，先後有多次“贛州稀土擬借殼威華股份”的消息傳出。其中，6月3日，有媒體報道稱，贛州稀土已經開始與威華股份就借殼事項展開磋商。11月1日，有股民發帖說，威華股份將于3日晚公佈贛州稀土借殼方案，“昌九生化的股民快跑”。幾日後，該股民再次稱，他是從一位在威華股份擔任主管的朋友處獲得此消息的，該朋友已于4月份買入了威華股份的股票。上述兩宗消息，引起了外界、特別是昌九生化股民，對內幕消息涉嫌泄露的質疑。對此，11月15日，威華股份董秘辦一位工作人員予以否認，“4月重組停牌前，我們股價走勢一直比較平穩，沒有出現暴漲”，“6月份，記者向我們求證重組事宜時，我們也沒有透露”。昌九生化董事長姚偉彪，也被牽扯到“內幕交易”的質疑中。根據三季報，威華股份的第三大股東是“中海信托股份有限公司—浦江之星12號集合資金信托”。今年上半年，該信托大舉買入威華股份，其持股量從252萬股增至500萬股。有投資者發現，“浦江之星12號”信托的操盤手姚偉龍，與昌九生化董事長姚偉彪僅一字之差。於是，業界傳出“兩人系堂兄弟”的猜測，“內幕交易”的質疑也隨之而來。“本人至今不認識姚偉龍，此前也未聽說過姚偉龍。”11月9日，昌九生化發佈姚偉彪的聲明稱，他與姚偉龍不是堂兄弟。昌九生化投資者質疑贛州稀土迷你倉低估一封由昌九生化投資者發出的《舉報信》，還質疑威華股份與贛州稀土的重組過程中，存在“國有資產嚴重流失”。根據《重組方案》，贛州稀土所擁有的43個采礦權，評估價值為58.83億元，平均單個采礦權為1.37億元。與之形成對比，上市公司中科英華收購四川德昌大陸槽稀土礦時，給出的采礦權評估價為6.37億元。《舉報信》認為，贛州稀土的采礦權，被明顯低估。“評估價是專業評估機構給出的，並且是經過國資部門批准的。”上述威華股份董秘辦工作人員稱，采礦權沒有被“低估”。此外，《舉報信》還質疑，按照《重組草案》，借殼完成後，威華股份原大股東李建華及一致行動人李曉奇，將僅次于贛稀集團後的第二大股東，持股量為2.4億股，比例為12.14%。按照5.14元/股的發行價格計算，這2.4億股的市值就是12億元；如果重組成功威華股份股價不斷上漲，李建華、李曉奇的股權將達到百億之巨。”《舉報信》稱。威華股份方面的回複則是，“A股市場上，沒有哪次借殼時，原來的大股東會完全退出”。上述董秘辦工作人員說，外界在看到李建華等人持股12.14%的同時，還要看到另有12.81%的股權為社會公�股東所有。“假設日後威華股份漲到每股300元，公�股東們也會從中分享到財富。”該工作人員稱，贛州稀土的借殼，對贛稀集團、威華股份原來的大股東和小股東而言，“是一次多贏”。昌九生化的投資者還提出，威華股份及實際控制人李建華，三年內已連續兩次被深交所公開譴責和通報批評。根據相關規定，董事和高管12個月內受到交易所公開譴責的，不得非公開發行股票。“威華股份已不具備融資、重組資格。”《舉報信》稱。11月22日，證監會回應了投資者的這一質疑。證監會稱，如果上市公司重大資產重組涉及非公開發行股票的，需要符合《上市公司證券發行管理辦法》的規定。證監會稱，目前威華股份重大資產重組尚未正式提交有關行政許可申請。深交所在2010年9月6日和2013年7月25日給予威華股份及其董事、高管人員通報批評處分。11月8日，威華股份發佈停牌自查的公告稱，由於股價異常波動，公司擬對股票異動事項進行自查，並于11日起停牌。儲存倉

本報記者 喬加偉 上海報道日前，文件倉深圳銀監局最新發佈了《關於促進社區金融服務工作的指導意見》，明確鼓勵商業銀行採取錯時營業、業務創新、流程改造等多種手段提高社區金融服務質量，不過規定，此《意見》適合“小微企業金融服務或零售銀行業務發展較好，且連續三年監管評級在二級以上”的商業銀行。“目前還沒有全國層面的規範文件，上海、江蘇等地區已經出台了區域的社區銀行發展規範文件。”上海農商銀行一位高管11月15日對記者稱，該行較早嘗試社區銀行概念，其金融便利店2012年底數量達到了100家。隨著全國主要省市銀監對社區金融表態，社區銀行正在爆發式增長，成為2013年商業銀行零售變革大事件。這也被銀行視為新一輪網點擴張的重要戰略機遇。“對於開設新網點，監管部門一直是很審慎，可以批量設立社區銀行，我們一定要抓住這個機遇，以後一旦關閘，想開設都沒有機遇。”一位銀行人士認為。據媒體稱，董文標提出的目標是，三年內，民生銀行在全國開出的金融便利店將突破一萬家。光大銀行計劃今年推出200家以上的社區銀行。“但目前，對於社區銀行申設，只有深圳、上海等一些區域有明確意見，不少地區監管態度不明確，銀行多處於觀望或區域試點狀態，仍有兩個不確定性，一是監管，雖然說銀行設立網點無櫃台不需報批只需報備，但監管仍可能變化；另一個是很難摸索盈虧平衡點。”上述上海銀行業人士稱。一股份行擬上海開1000家“現在幾家主要股份行抽調了不少員工，跑遍上海各大小區在選點，比如一家股份行上海分行提出社區銀行目標1000家，現在已經有100家已經選點完畢，在裝修準備開業。”一位上海銀行業人士對記者稱。記者綜合深圳、上海等地區出台的社區金融服務指導意見，監管層對社區金融的定位較為寬泛，指辦理業務咨詢、開戶、貸款、理財、銀行卡、電子銀行等基本業務的小型支行網點，主要面向生活小區的居民提供有針對性的金融服務。正因此，在記者對多家股份行社區銀行模式進行瞭解後發現，各家銀行社區銀行模式區別性較大。一類以上海農商行、興業銀行為代表，這些機構設立的社區銀行主要指在小區內開設社區支行，提供常規銀行所能提供的基本全部服務，屬銀行一般性的分支機構。其網點面積不小，往往有百平米以上，員工也有數人。“我們正在向一些地區的銀監局進行申報設立‘社區銀行’，但由於沒有全國性統一監管意見，每個地方銀監部門推進的速度不一樣。”興業銀行內部人士此前對21世紀經濟報道記者稱。另一種模式，以民生銀行為代表，其每個網點僅有幾十平米辦公面積，員工兩三人，只提供簡單的業務指導、開卡辦卡、存取款等業務，為當地分行服務的前端。“民生等銀行已建不少這樣網點，僅從外觀看，門臉很小，不像銀行的以往風格。”上述上海銀行業人士稱。民生銀行南京分行一位人士對記存倉稱，針對利率市場化，民生金融差異化戰略定位為兩小戰略，一個是小微金融，一個是小區金融。小微金融是聚焦到小企業資產業務；小區金融是針對個人的負債、理財。還有一種模式，以平安銀行為代表，其更像是金融便利店，並非簡單的商業銀行社區服務，還有平安保險產品，也能辦理理財、投資、信托等業務。不過，據記者觀察，以上三種模式無一例外，在營業時間上都採取了錯峰上下班制度，例如興業銀行社區銀行營業時間自早上9：00至晚上20：00；光大銀行為10：00到20：00；民生銀行部分社區銀行至晚上10點。線下肉搏本報記者從上述民生銀行南京分行人士處獲悉，目前民生銀行僅向江蘇銀監部門提出申請設立的社區銀行（小區金融機構）就有300家，此外記者還獲知，民生銀行目前也已申請在大連設立100家社區銀行。“民生銀行在上海地區包括在裝修的已有100多家在籌建，正式開業的大概50至60家。現在其它股份制也在跟進，上海股份行在社區門口正在貼身肉搏。”上述上海銀行業人士稱。據其介紹，目前民生銀行各家支行的一把手仿佛立馬開始學做房產中介，跑盤跑社區選點，然後將選址規劃上報分行審批。如上文所述，民生銀行社區銀行力求職能和空間都較小，具備很強的複制性。另外，記者從一家上海中小銀行人士處獲悉，目前興業銀行上海分行也有專門團隊在籌設社區銀行，已經在該行客戶經理中進行挖角。“上海已經出現不少同一小區兩家銀行，比如有個小區是中信銀行和民生銀行，還有我瞭解一個小區是華夏銀行和民生銀行。”上述上海銀行業人士稱。國內商業銀行對於業務配合也早已有籌謀，例如，民生銀行董事長董文標此前曾公開表示，“要給高檔小區作免擔保授信，額度為30萬-50萬”。不過，目前，對於社區銀行申設，仍有兩個不確定性，一個就是監管，雖然說銀行設立網點無櫃台不需報批只需報備，但監管仍可能變化；另一個是盈利問題，很難摸索盈虧平衡點。事實上，對於社區銀行，有的機構看成機遇，有的機構看是陷阱（包袱），關鍵是對社區銀行能否盈利判斷不一。據悉，富國銀行社區的銀行盈利一般需要3-4年。“我們如果把”社區銀行“狹義的理解成‘小區銀行’，達到盈虧平衡也許也需要這麼長的時間。”上述股份行人士稱。事實上，僅從富國銀行來看，據記者觀察，其起家于社區銀行，目前，該行主要業務為三大塊，除了社區銀行還包括批發銀行、財富管理，社區銀行為後兩塊業務展業的前段。上述股份行人士稱，在對富國銀行考察中發現，美國的社區相對比較成熟，中國的大都市的高檔小區有些並未形成真正意義上的社區，只是大家共同居住的地方；同時，並不一定是社區越高檔金融服務需求就越大。他表示，富國設立社區銀行的三個要素，一是有真正意義上的社區；二是確實有金融需求；三是有員工來自于本社區。（編輯 王芳豔）儲存

本報記者 馮書琴 張勇實習記者 黃齊 北京報道正如大家熟知的馬雲與王建林的賭約，self storage在地產和金融這種被認為是傳統且保守的行業，互聯網能夠侵入並顛覆嗎？中國首只人民幣商業地產私募股權基金——高和資本董事長蘇鑫對此自有獨到看法。“我們要看到賭約背後的邏輯，一個是準確判斷趨勢，二是要不斷完善商業模式。所以勝敗如何早已見分曉。”他在接受本報專訪時頗有同感，也折射出他在2010年投身地產基金業時的“勢不我待”。彼時，蘇鑫宣佈辭任SOHO中國執行董事、COO，這個為潘石屹立下“赫赫戰功”的資深地產業人士毅然選擇了自己職業人生的新挑戰。原因無他，便是上述邏輯。他希望打造一家中國的“鐵獅門（TISHMAN SPEYER）”（美國最著名房地產基金）。4年過去，他給出了如下的成績表：已完成8個項目的收購，管理總資產超過80億元。屢創行業紀錄：2010年底收購金澳國際，創下當年北京最大的寫字樓並購案；2012年10月，高和萃項目刷新北京最貴商舖紀錄，“鋪王”單價達28萬元/平方米；2013年11月下旬，完成對丹陽大廈的整體收購，成為2013年北京商業地產最大現房並購案。在他看來，基於需求的創新，放下過往成功的“身段”，以人人平等心態保持開放性，是4年後能站住大潮前列的關鍵，也與“互聯網思維”頗有契合。於是，他可以在中歐商學院的課堂里暢談2013年諾貝爾經濟學獎得主希勒的“資產定價理論”，也可以與看不懂外資地產基金說明書的“煤老闆”打成一片。“在市場這個大潮中，站在橋頭，但要時刻保持自己不被淹死，這個是不容易的。”蘇鑫相信市場的決定性力量，更相信用專業能力踏實做好細分市場，一定會讓“鐵獅門夢”實現。放下“身段”很重要《21世紀》：馬化騰最近提出，當下做得成功的和接下來想要成功的企業一定要有“互聯網產品思維”。地產基金或者說地產行業適用嗎？蘇鑫：所謂“互聯網思維”我理解的就是你的創新能力、開放性，或者說“身段”很重要。互聯網思維是要展示你的人性一面，有意思的一面，企業家同樣如此。人性互相吸引是因為你有意思，不是因為我的道德有多高尚，不是因為我的權力有多大，這個是不吸引人的，只是讓人產生一種敬畏感，這不符合互聯網精神。互聯網精神是人跟人之間的平等，所以從營銷的角度來說，從品牌的角度，企業家應該放下自己的身段，你想把自己塑造成某類的高大全，最終你是很慘的。再一個就是“創新”，因為互聯網有很多的跨界、碰撞，這種創新的東西還是層出不窮的，用這種創新的思維，開放性，實際上對很多的行業它都會起作用。比如說金融，原來高和的模式是在SOHO中國模式基礎上做調整，到了上海以後，提出了“樓宇經濟”理念，這就是一個創新、調整的過程。互聯網創新還有一個特點是基於需求的創新，先有需求，我看到了需求的特點，那怎麼把這個創新變成一個商業模式。在中國，房地產金融處在漸市場化過程中，不能全部是舶來品，必須基於現實去創新。比如我可以搞一些類REITs，散賣了以後加一些資產管理。流動性很好並提供附加服務。這些實際上就基於市場是接地氣的，市場需求形成一種創新，這跟互聯網馬雲提到的創新是相似的。《21世紀》：你們發展當中推出了不同代的產品，背後的創新邏輯是基於需求的創新嗎？蘇鑫：說得很對。一般來說，企業在初創時創新能力是很強的，因為核心決策人在一線，他能感受到需求。有一些企業到了青壯年的時候就會面臨創新弱化的問題，老闆不可能在一線了，他需要結構化的、企業化的創新，這個對組織要求非常高，一般的企業是很難超越的。《21世紀》：你如何看馬雲“電商最終會挑戰商業地產”這個理念？蘇鑫：電商挑戰商業地產這個事情如果說兩年前大家還願意打賭，現在基本上不願意打賭了，這個趨勢非常明顯。你能夠站在社會的趨勢上當然有可能是你的運氣，也可能是你的戰略思考問題，你站住了如果還能活下來，保證你能活下來你就有機會，馬雲就是這樣。我們對商業地產基金大發展的判斷也是如此。如果在201迷利倉年我開始做的時候是隱約感覺到，現在我相信業內人士不會懷疑這個趨勢，政府提出實體經濟都要把直接融資作為重要的一個金融市場化的方向，基金本身就是直接融資對房地產融資最好的通道之一。從這個角度我看到房地產基金如同互聯網一樣是未來的趨勢。那作為從業者來說，第一，你要判斷趨勢；第二，你要不斷完善商業模式。在市場這個大潮中，要站在橋頭，但要時刻保持自己不被淹死，這個是不容易的。所以即使保持創新又不能太過度。從戰略上做風控《21世紀》：當下房地產基金的趨勢、機會是哪些？你們根據這種趨勢做哪些創新。蘇鑫：地產行業如果2010年調控之前是在內河行走的大船，它的風險是有限的，只是險灘而已。現在則進入海洋時代了，小的帆板自然會死掉，比如三四線城市的小開發商自然就被淘汰了；有些船由小船變成了大船，比如萬科，大環境也發生變化，可能大部分的時間都是風平浪靜，但是會有狂風暴雨。所以關注創新前先看到風險。商業地產有沒有風險？有，有風險就有機會。最核心的風險是什麼？定價機制，就是它的價格相對於租金來說偏高，我們看到了這個風險。跟什麼時候比呢？跟兩三年前比。如何規避風險，就是拿便宜的資產，聽起來這個邏輯很簡單，但做起來不容易。怎麼去拿？比方說我可以拿土地，但招拍掛是不行的，如果我帶著產業呢？如果一個基金能整合金融機構、文化機構資源呢？我們就可以跟政府談。這種產業化的商業地產符合政府的需求，能解決就業，能解決它的稅收問題，能解決它的產業提升，尤其是城市裡邊的文化的商業地產。第二種是拿資產包，這個有沒有機會呢？三中全會的政策裡邊也是有的。再一個是“舊樓改造”，這是從開發商角度來解讀的，從城市發展、社會角度來看就是樓宇經濟。樓宇經濟解決了哪些問題？政府的土地財政，通過核心區域樓宇的改造能把更好的企業聚在一起，稅收提高了，改變了城市面貌。開發商可能覺得賺錢太少、太辛苦不願投，但我相信一些基金會願意。一個大的背景再往上推，一線城市的存量已經到來了，存量時代對地產金融創新的要求和開發階段又不一樣了。《21世紀》：你們的核心競爭力是什麼？蘇鑫：“融、投、管、退”四個方面都特別重要，對地產基金來說是未來的核心能力。融——對募資來說我們的優勢是積累了一定的信任度，現在我們跟幾家機構投資者已經合作了，並在一段時間和真正的商業合作基礎上建立起“信用”，今後這反而是一個壁壘。商業模式本身的優勢還是我們看到了行業未來的趨勢，站在了潮頭。潮頭的體現定位在每年前十名，我們絕對不做第一，只要保持第一梯隊前十名就可以了；但我做細分市場，只做商業地產，住宅好我也不做。做細分市場的時候觀察力、精力、風險會降低。從商業地產來說還有管理能力。樓宇經濟，你的再改造的能力就是管理能力；再是資產管理能力，我賣完了以後還給投資人做資產管理。目前地產基金大多數是偏債權，股+債也有，股占的比例可能只有20%。我們是百分之百都是股的，因為我們買的是資產，買回一個樓是不用杠杆的，杠杆也用，在基金內部做一些杠杆，優先劣後、並購貸款這些。退——核心還是資產管理能力。我們現在主要採用的是“散售+後續管理”模式。短期看則是依靠了我們專業的銷售能力，原來我在SOHO中國是管營銷的，價格、推廣等認知是比較深刻的。推廣是用消費者能聽懂的方言來說話，不是你自己的話，北京話他可能聽不懂，你用山西話他就聽明白了，一定是按他的水平、經驗去解答。《21世紀》：你們有什麼特別的風控體系嗎？商業地產風險比前幾年也是有上升的。蘇鑫：大的風控還是戰略的判斷，選擇什麼樣的細分市場這是最主要的。比如說房地產業中商業地產相對便宜，這個策略本身是大判斷了。對於個案，我們要考慮交易對手，對合作者的信用判斷非常重要，這就是你的核心的風控能力。從產品上則考慮具不具備改造潛質，能不能改造好。以前買房就賺錢的時代已經一去不復返了，就像開發商只要一囤地就賺錢一樣。現在的趨勢是不一定買實物，可以投基金，或者別的。（編輯 張勇）迷你倉