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信息來源於四川新聞網 / Cited from .newssc.org/盡管房價的統計數據依然堅挺，存倉但隨著調控的進一步收緊，唱空樓市的聲音也漸漸多了起來。在12月20日由成都商報、每日經濟新聞聯合主辦的2013中國價值地產成都年會上，北京師範大學金融研究中心主任鐘偉表示，明年樓市將進入調整階段，樓市“供大於求”的風險提升。但住建部政策研究中心主任秦虹認為，在樓市分化格局加劇的情況下，未來樓市仍有投資機會。各位專家著重分享了最近房地產市場的變化情況，並展望了中國房地產發展的趨勢。演講嘉賓住房和城鄉建設部政策研究中心主任 秦虹財政部財政科學研究所所長 賈康北京師範大學金融研究中心主任 鐘偉現狀2013年銷售整體向好房產調控起了作用國家統計局數據顯示，2013年11月70個大中城市新房價格環比平均上漲0.6%，這也是房價連續12個月“高燒”。對此，與會專家們並沒有一致叫好，而是給出了理性分析。秦虹：從今年的情況來看，房地產市場有三個主要的表現。第一，房地產銷售整體情況非常好，新建商品房銷售面積同比增長20%，商品房銷售速度同比增長30%；1~9月全國40個重點城市二手住房的交易同比增長了84%。第二，調控政策在抑制大城市新增的投機性需求方面還是起到了明顯作用，現在80%以上的房子是自住性或者剛需、改善性。第三，今年整體的貨幣環境並沒有太劇烈的收縮，比較穩定，也比較寬鬆。同時銷售環境相當好，銷售速度非常快，導致全國房地產整體開發資金情況良好。從銷售企業的銷售額、開發額、資金到位額來看，今年房地產市場企業的資金狀況都是近幾年中最好的。賈康：最近幾年，商品房價格在大城市多次出現上漲的狂潮，應該講在很多的區域，投機的氣氛比較濃重。雖然投機投資不可能做出非常清晰的劃分，但是定性上還是可以有這麼一個概念，就是“快進快出短期炒作”。從現在已經形成的中國城鎮區域住房的情況來看，必須承認，空置多，懸殊大。雖然空置率拿不到權威的數據，但是可以關注一下北京這樣的大中心城市，有不同的角度可以觀察空置率高的問題。至於懸殊大，一方面有很多人感覺買房難，買不起房，從農村和一些邊遠地方湧入大城市的這些人，他們感覺要想有一套自己的商品房只能是“望房興歎”。另一方面，一部分社會成員有幾十套幾百套房子都不新鮮了，媒體上就有相關討論和案例的披露。低收入階層現在的購買情緒，應該承認還是相當強烈的。變化時值歲末年初，又到了鑒往知來的關鍵時刻。回顧2013年房地產走勢，可以說是變化萬端。專家們從宏觀調控、房地產稅收、房地產金融等熱門話題，解讀了今年樓市的變化。秦虹：盡管2013年中國房地產市場整體銷售情況很好，但市場分化格局已經非常明顯。全國四個一線城市今年房價漲幅同比都超過了20%，但全國70個大中城市平均房價的漲幅不到10%，如果把全國657個城市的房價平均漲幅放在一起，我相信可能連5%都不到，甚至少數城市是在下跌。所以，我們現在的市場是非常分化的格局，差別特別大，背後的原因主要是人口流動不均衡。在這種情況下，總結今年房地產調控政策是什麼，主要體現是差異化的地方政策發揮作用。比如北京嚴格執行了國五條，鄭州、廣州、深圳、武漢、廈門等各自儲存台了一些針對本市房價上漲的政策，沒有出現一刀切的政策。賈康：十八大之後沒有說房地產調控這個問題，但是卻清晰地給出了加快房地產立法並適時改革的原則性意見。我的解讀是，房地產稅指的是跟房地產有關的多種稅，要把所有的稅費合在一起，包括整個國土開發到提供的成品、交易再到交易住房的保有。加快立法也不是說簡單地把所有的稅收一塊立法，現在18種稅中只有3種是處於有稅法的狀態，其他只是暫行條例和條例，這個過程還要循序漸進。鐘偉：第一，房地產的高峰期已經結束，這個市場能夠在未來七八年裡保持平穩都非常不容易了，企業家沒有必要新加入這個市場，建築商、開發企業可以逐步選擇機會離開。第二，金融體系的改革、利率市場化的變化，最大特點是使得資產價格分佈更加均衡，或者說富裕人群可以選擇的資產方式更多了，包括基金信托等，沒有必要把資金都放在房地產上。我個人覺得，目前中國除了北上廣深少數城市房價環比還有上漲之外，大多數中國二三線城市二手房、新房的交易價格和租金，已經由升轉降了。對中國政府而言，在未來5~8年更應該擔憂的不是房價上漲，而是如何維持房價穩定以及防範房價下跌。未來“供大於求”風險提升分化情況下投資仍有機會對於2014年房地產走勢的預測，沒有標準答案。但從專家的研究里，可以瞭解房地產市場一些新的脈絡和方向。秦虹：房地產市場投資機會已經從過去十餘年高速增長的趨勢性機會，變成了與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。在市場分化的情況下，未來的中國房地產投資還有哪些機會？第一，我們首先要注重新型城鎮化政策下的城市群，下一步的城市發展是要走以城市群作為推動城市發展的主體形態。第二，房地產投資還要關注中國的高速交通網絡建設，在交通網上的城市，與交通連接點、交差點、會合點的城市投資效率更高。第三，產業結構的升級將促進優質商務和旅遊地產的發展，中國經濟增長很重要的一方面就是大幅度提高服務業所占的比重。第四，老城區那些舊有的寫字樓、辦公樓級差地租已經發生了很大的變化，下一步更新改造和再資產化的機會非常大，因為這些樓宇的物業價值一定會伴隨土地的級差地租同步提升。賈康：對於商品房來說，應採取經濟調節制度。在融資制度上，現階段總體上宜從緊。而在稅收制度上，除了交易環節稅收優化外，保有環節的稅收也要從無到有，通過改革建立現代的稅收框架。要貫徹好中央文件精神，必須堅持兩個重點。首先是要在一定時期內推進房產稅或住房保有環節稅收，只能堅持調節高端；其次，基本住房層面官方要給出態度，有些現在不出手買房的人，是在等著以後買房，如果不說第一個基本單位不征稅，他就不敢買。鐘偉：未來地產的趨勢是總體平穩，但是會慢慢下降，其中決定樓市走勢的一個因素在於供求關係的微妙變化。以2010年為分水嶺，在此之前房地產是供不應求的；2010年之後，整個格局已經從供不應求到供求平衡，並逐步供大於求。我的結論是，2014年房地產市場繼續趨涼；2014年~2015年，房地產市場基本穩定；2018年之前可以看到中國房價的絕對下跌。所以今後相對長的時間內，中國政府要保持對房地產市場的政策延續，對新的房地產政策出台要格外謹慎和小心。成都商報記者 杜娟 攝影 王天志迷你倉