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各大新盤陸續入伙，迷你倉市場旋即湧現大批租盤，入伙新樓放盤叫租持續下跌。將軍澳峻瀅尚未入伙，租盤已增至200間，3房租金低至1.2萬入場，土瓜灣港圖灣海景戶減租逾半成，各大新盤接連入伙，新樓群起爭搶客源，連錄低價租賃成交!筲箕灣譽都「蟹貨」蝕讓百多萬離場筲箕灣單幢盤譽都主攻1房，上月底剛收匙，即成港島東上班一族搶手貨，至今累錄12宗租賃成交，起租價低至1.4萬；另市場首錄2房蝕讓158萬沽貨，不少「蟹貨」更明賺暗蝕降價放盤。位於筲箕灣道的譽都，與近日推出的房協新盤樂融軒位於同一街道，譽都間隔由1至2房，實用面積介乎297至467方呎，賣點步行數分鐘直達港鐵站，部分高層2房，向東遠眺山景。中原地產分行首席分區營業經理黎百祥指出，「有本地投資客持有一個譽都低層E室，2房面積467方呎，望毗鄰樓景，本年6月以約750萬放售，8月份降價至720萬元，9月中，再減價至680萬，市場消息指出，近日以約636萬成交，呎價13,619元。原業主2011年5月以794萬一手購入，帳面勁蝕158萬，並須蝕厘印近30萬。」1房樓景戶叫租1.4萬黎氏提到，譽都一手貨已沽清，現有約45個二手賣盤，叫價較購入價高出半成至1成半，不少明賺暗蝕，低層E室，叫價800萬，較購入價僅高10萬，料蝕厘印20萬。現時最平為低層D室，1房套房向西望樓景，面積297方呎，叫價550萬。美聯物業分行營業經理周永業提到，「近日外區租客獲業主減租500元，以1.35萬承租中層C室，1房套房，面積298方呎，由於屬20樓以上，可享西南部分山景。由10月底收樓至今，該廈已錄10餘宗租賃成交，成交呎租由最初37元，微升至現時40至45元。」周氏又指出，該廈的B至D室採1房間隔，B室低層東南望樂融軒，叫租由1.4萬起，僅E室及21樓以上的A室屬2房，當中E室擁兩邊窗，20樓以上享開揚愛蝶灣景，叫租2萬以上，另極高層的A室，面積446方呎，遠眺愛蝶灣及鯉魚門度假村一帶開揚景觀，由2萬起。灣仔尚匯 煙花海景減五千獲承租以全數單位對正灣仔煙花海景為賣點的灣仔尚匯，11月至今，暫錄14宗租務成交，有1房業主為盡快租出，近期減價5,000元，即獲承租，租金回報率僅2.5厘。尚匯毗鄰港鐵銅鑼灣站，177個單位，早前�基方面透露，該廈尚餘約8個一手單位，並以特色單位為主。利嘉閣地產分行經理黃勇表示，「快到年尾，不少業主放租近半年，想盡快租出單位。早2個月，更錄得一個開放式單位，以月租1.8萬租出，呎租低見53元，創屋苑新低。現時，放租盤約40個，1房戶入場費由10月2.5萬元，下調至2萬元至2.1萬元，下調近1成，實用呎租約59元。而2房戶最平月租約3.9萬元，中層望海景，實用689方呎，較一般入場費平4,000元。」黃勇又補充，「業主減價，成交加快，10月份錄得約16宗租務成交。本月，尚匯1個中層E室，實用面積339方呎，業主月租開價2.5萬元，但放租近4個月，見有實在租客，故減價以2萬元租出，實用呎租約59元。據了解，業主在2011年4月以943萬元買入，租金回報率約2.5厘。」據了解，尚匯由5月入伙至今，約有10間買賣，10月份約有2宗，涉及高層A室，實用面積689方呎，成交價2,360萬元，業主買入價為2,050萬元，帳面獲利約310萬元。而現市場約50個買賣放盤中，以1房比例較多，1房叫價約1,050萬元起。另外，毗鄰單幢新樓的壹環，位於灣仔道，景觀未及尚匯，但呎價相宜，搶去不少租客。現時，壹環的2房單位，實用457方呎，實用呎租50元起；而858方呎的3房戶，呎租約51元，租盤約10個。將軍澳峻瀅 激增200盤 2房月租跌穿1萬部分單位享山景的將軍澳峻瀅，預計最快可於下月尾收樓，租盤急增至約200個，2房月租跌穿1萬，3房叫租更降至1.2萬，較同區日出康城租金低1至2成。由長實及捷和聯手發展的峻瀅，由6座組成，早於2012年中開售，現已售出1,777個單位，主攻2至3房，實用面積由497方呎至761方呎，該盤住客由康城港鐵站經行人天橋，再沿行人隧道往返屋苑，步程約15分鐘。中原地產分行經理柯勇指出，「峻瀅上月2房跌至9,700元低價租出，近日5座中層F室，向南望內園及廠景，面積502方呎，獲區內客以1萬租出，較同區日出康城1期首都2房租金1.25萬為低，平近1至2成。同區位於寶琳站的新都城2期，面積363方呎的2房，叫租亦要1.25萬。」現時首都約近700方呎的3房，租金由1.5萬起，反而峻瀅低層3房戶月租1.2萬入場，該盤上月已錄8宗預租，11月至今更錄4宗，平均呎租約19元。7座東南3房山景王香港置業營業經理劉柏兒提到，「租客想選優質景，可考慮7座東南3房山景樓王，叫租由1.7萬起。買賣方面，現時，放盤一般叫價幅度較購入價高出約17%至20%，當中最貴為5座極高層戶，3房1套房，面積761方呎，屬連平台特色戶，叫價850萬，較購入價高出126萬，料向北望山景。」目前，2房向北山景戶，面積501方呎，可低至430萬入場，市場暫未錄買賣，平均每方呎叫價8,500至逾1.1萬元。元朗尚悅 明年初收匙 2房8,500元起元朗大型屋苑尚悅，距離入伙尚有2個餘月，但放租盤已有近150個，2房入場費8,500元，呎租與同區新樓齡樓相約，最近，市場多了年輕租客問租價，不過，暫未有預租個案。尚悅位於元朗十八鄉路，鄰輕鐵大棠站及西鐵元朗站，整個項目由12座物業組成，共2,580個單位，備有大型會所。該盤去年開售至今，已累售近2,000伙。近期有部分業主陸續收信，預計於下年1月入伙，但目前放租盤已增至約150個，均是2房單位，3房戶少於10伙，暫未有成交。不過，近期已吸引不少外區年輕租客問價，待正式收樓時才簽租約。利嘉閣地產分區市務經理虞立燊表示，「以目前尚悅的放租來說，2房單位最平叫租約8,500元，實用358方呎，呎租約24至25元。而2房優質戶，望東南山景，實用面積440方呎，自存倉租約1.2萬元。相比於同區較新屋苑，有2010年入伙的翹翠峰，2房呎租約25元，而鄰近約4年樓齡的原築，2房呎租22元起，呎租相約。」買賣放盤少於10伙另外，尚悅3房戶實用659方呎，入場租金2萬元，呎租約30元。3房高層樓王，叫租達2.3萬元，屬實用743方呎，暫時是全屋苑最貴。買賣方面，放賣盤約8個，以2房為主，礙於SSD等稅項，其中近7成屬「賣公司」形式放盤，亦未有成交。屯門瓏門1期 1房缺貨 2房「抵」租屯門瓏門1期剛於8月入伙，呎租雖較同區貴，但已累積租出約170間租盤，大幅跑贏同區屋苑。現時2房租金回穩，以1.2萬元起租，本月暫有35宗租務交投。瓏門分2期發展，坐落屯門站及大型商場V City上蓋，交通購物方便。其中1期單位已收樓，10月份錄得約70宗租賃成交。踏入11月至今，瓏門暫有35宗成交，實用呎租約24元。累錄約170宗租瓏門現有約150個放租盤，經過多月消化，2房單位價錢回穩，佔租盤約7成。中原地產分行經理李婉群表示，「1房戶只有約5間放盤，價格較為硬淨，月租由10,500至11,800元不等，呎租約28元，較2房貴。而2房戶就最抵租，因放盤比例多，比1房多付數百元，就可租到2房。」2房戶1.2萬較抵租祥益地產分行經理袁思賢表示，「由於放盤量多，早前不少業主等得耐，為盡快租出，願意減價，10月份2房戶最平約1.1萬元，呎租約23元。但隨�盤源消化，2房租金回穩，入場費1.2萬元，呎租約25至28元不等。近日，瓏門1座高層F室，2房望內園景租出，實用面積484方呎，月租11,800元。業主於12年10月以475萬元買入，回報率約3厘。」李婉群提及，屋苑2房望山景或高層望海景，較為優質，租金叫價由1.4萬元至1.5萬元，呎租約29至31元不等。而市中心的屋苑，租務較慢，11月市中心區暫有16宗交投，呎租約16至23元左右。買賣方面，由於瓏門2期有望開售，市場錄零星成交。袁思賢稱，「瓏門10月錄得1宗成交，涉及1座中層H室，單邊望公園景，實用面積722方呎，成交價920萬元，原業主於12年9月以723萬元買入，帳面賺197萬元。買家為內地客，需要付百多萬元稅項。現時放盤量約20間，業主提供5%議幅。」深水�喜雅 用家主導2房1.6萬由房協發展的深水�住宅項目喜雅，距離交樓尚有約一兩個月，加上該盤以用家主導，目前已於市場預租單位少於10個，2房單位叫租約1.6萬元起。深水�喜雅預計1月收樓，現時約有6間租盤，實用呎租由35至40元不等，料可補充區內較新樓宇租盤缺乏的情況。喜雅位於保安道18號，距離約5分鐘可到長沙灣港鐵站，2座物業共327個單位，發展商02年開售時，標榜以首個以「港人港樓」形式推售。景怡�累錄80宗中原地產分行經理趙文揚表示，「喜雅現時有約6個放租盤，2房為主，2房實用面積457及510方呎，叫租由1.6萬元起，實用呎租約40元。3房戶實用面積622方呎，叫租2.3萬元，實用呎租約35元。但由於未有樓看，故未有預租個案。」另外，區內有數個樓齡在6年以下的單幢樓，如One New York、御匯等，當中以位於西洋菜北街的景怡�租務最為活躍。趙氏提及，「景怡�今年2月入伙，至今累積約80多宗租務成交，可見租客對區內租盤有一定的需求。盤源被消化，現僅有2個租盤，實用呎租約42至43元。」長沙灣 一號．西九龍 3房叫租貴同區1成長沙灣「四小龍」屋苑位置優勢，並設有完善的住客會所設施，故向來不愁租客。由2幢物業組成的一號．西九龍，估計最快於明年1月收樓，現階段只有約5個放租盤，3房單位叫租約2.5萬起。現已拆棚的一號．西九龍，旁為泓景臺，距離港鐵荔枝角站出入口，只需約3分鐘步程。整個物業共提供284個單位，有近約87%是3及4房大單位。未錄預租目前約有5間租盤，均是3房戶，2房未有放盤。美聯物業分行經理張靖表示，「一號．西九龍距離收樓仍有一段時間，初步租盤叫價，普偏較同區四小龍屋苑貴1成。並以樓景單位為主，如1座高層A室，實用面積877方呎，3房叫租3.1萬元，呎租約35元，業主以1,230萬元買入，預期回報約3厘。另外一個3房單位，實用面積616方呎，叫租2.5萬元，呎租約41元，為2座中層C室，業主以780萬元買入，預期回報率約3.8厘。」「四小龍」屋苑包括宇晴軒、碧海藍天、泓景臺及昇悅居，主打2房戶。張靖續稱，「屋苑近期租務淡靜，11月暫時有13宗租務成交，其中泓景臺5座中層F室，實用658方呎，月租2.2萬元。整個「四小龍」屋苑3房放租盤約20個左右，租金約2.2萬元至2.4萬元不等，而4房租盤，主要集中在宇晴軒，租盤約4個，入場費3萬元，實用面積呎租約33元。」馬頭角 港圖灣 海景戶減逾半成吸客前臨土瓜灣海心公園的港圖灣，主攻2至3房，發展商6月底開售至今，已悉數售出175伙。由於臨近年底，心急3房海景戶業主減租逾半成仍未有問津，市場僅暫錄2間單位獲外區客承租。中原地產分行經理葉文浩指出，「港圖灣10月初收樓至今，暫錄2宗租賃，平均呎租34.4元。其中低層D室，2房樓景戶，面積508方呎，放租3周後減租500元，獲外區客以1.55萬承租，呎租30.5元。」美聯物業高級區域經理林智明表示，「現有10餘間放租盤當中，最平為低層D室，2房樓景戶，起租價1.8萬，16樓以上才享開揚土瓜灣市景。」林氏提到，較大的3房1套海景戶減幅最大，極高層C室，面積890方呎，由收樓時叫租4.5萬減至現時4.2萬，減幅近7%，但仍未租出。」暫錄2宗租另外，利嘉閣地產分行經理盧偉森提到，「港圖灣A至C室低層戶，望海心公園樹景及海景，高層戶享郵輪碼頭外，部分遠眺至鯉魚門。屋苑以用家主導未有賣盤，同區翔龍灣2房面積384方呎單位，入場租金約1.4萬。」坐落於旭日街9號的港圖灣，間隔由2房至4房1套房，面積由487至1,340方呎，並設少量連平台及頂層連天台單位。撰文：李學謙 攝影：陳善南、陳堯華、何君健迷你倉