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銀行放貸收緊不僅讓進入銷售旺季的房地產企業很擔心，存倉也讓不少購房置業者很煩心。銀行久久不能放款之餘，利率水平又同時在上升，手握合同的購房族是越等越心慌。本期投資周刊為購房族詳解目前的銀行房貸政策。●南方日報記者 黃倩蔚案例房貸一拖再拖換房族面臨違約風險又到金九銀十的季節，隨著房價節節上升，不少剛需購房置業者最近也開始出手，但尷尬的是，不少真正有剛需的購房人卻面臨著房貸無法發放的難題。李小姐是廣州本地人，準備結婚的她正在著手將她名下40平方米的小房子賣掉，和先生共同換一間稍大的房子。經過一個月的看房，7月份他們已經在海珠區找到一套86平方米的滿意二手房，就等李小姐原來的房間出售。好不容易，小房子找到合適的買家，90萬元的售價也讓李小姐很滿意。達成成交後，李小姐迅速與新看中的房子賣家簽訂協議，賣一買一，就等著舊房子的貸款順利發放到位可拿出來做首付款。“可是銀行遲遲沒有放款，買家是在某國有大行申請的商業貸款，本來說商業貸款會比公積金貸款要快，一個多月就能放款，可是到現在已經兩個月過去，一直都沒音訊，銀行也沒法承諾放款時間，打電話過去說估計要等3個月。”李小姐說，買房子的一頭，已經與原業主簽訂了協議，首付款期限快到了，再拿不出錢來就面臨著違約風險，不僅定金沒了，在房價不斷攀升的情況下，也擔心連房子都“飛”了。事實上，今年下半年以來，這樣的情況並不少見，由於大部分銀行貸款額度緊張，導致房貸放款大面積延誤的情況較為嚴重。接近監管層的知情人士表示，近期接到相關房貸延誤的信訪也逐漸多起來。調查新增額度杯水車薪只能價高者得目前，珠三角範圍內，不少的股份制銀行已經事實上暫停了房貸業務，有部分甚至已經不再接受申請。向來額度較多的國有大行情況也好不了多少。最晚取消房貸折扣優惠的工行目前額度也非常緊張，新申請房貸的甚至需要利率上浮。中行、建行和農行同樣是一貸難求。南方日報記者此前調查時，不少網點的工作人員都表示放款現在都說不准，估計要等3個月左右。那事實上意味著，不少購房者的置業夢或許無法在年內實現。“我們行最近已經撥了一筆額度專門滿足此前的貸款申請，可也是杯水車薪。”某國有大行信貸業務員對南方日報記者表示，現在很多申請人都迫不及待，寧願將利率稍微往上調以爭取早點放款。“我們也在做動員工作，因為新下來的額度依然是有限的，只要客戶願意做出調整，我們就幫忙做申請，看能否爭取到額度。之前其實還積壓著很多八五折的申請，但貸款人不願意調利率，我們也沒有辦法，只能慢慢等額度再次充足了，至於等到什麼時候，真不好說，只能盼望明年年初有新額度。”事實上，珠三角二三線城市情況也亦如此。不少地方的中行、建行、郵政、廣發、交行、招商等都已經執行首套房貸利率上浮10%的政策。記者計算過，商業貸款100萬元，20年還款，基準利率比8.5折月供多568元，總利息多13.6萬。若再上浮10%，則月供要再多近400元。探因額度、利潤、成本多重壓力房貸食之無味上述國有行信貸業務員表示，今年上半年房貸實在是太熱了，房屋成交量不斷上升。“我們上半年已經完成了全年的額度任務。現在已經是超額了，因此下半年就及時調整了政策，將利率往上調。”銀行業內人士分析指出，現在央行額度控制很嚴，信貸資源緊張之下，銀行都在調整結構，因此大部分中小股份制銀行都暫停了房貸業務，將資金資源更多放到經營貸款和中小企業貸款中。“小微貸款利率現在基本都上浮30%，不少銀行經營類貸款甚至已經上浮至50%，一年貸款利率絕對值迷你倉下來也有8%左右，5年以上房貸基準利率才6.55%利率，即便上浮1.1倍，也才7.2％，雖然按揭風險相對低，但利差空間也小很多，銀行目前都不願意這部分業務規模太大。”此外，該人士分析表示，房貸屬於中長期貸款，從期限匹配角度來看，目前市場普遍預期中長期存款利率將率先放開，因此中長端的資金成本的上行壓力大於短端。再加上房地產潛在風險，銀行也要將住房按揭貸款控制在一定規模以內。支招三招應對房貸收緊外資行額度相對充裕雖然目前各家國有大行和股份銀行紛紛收緊房貸，但計劃近期申請房貸購房的剛需一族也不用太擔心。事實上，雖然大行資金緊張，但上半年業務不是沖得很厲害的外資銀行房貸額度目前還是相對充裕。其中，匯豐銀行仍然保留著首套房貸最低8.5折的優惠。該行相關人士表示，只要貸款在100萬元以上，是首次貸款置業，根據客戶資質，不同銀行目前還有相應的房貸利率折扣優惠，最低可以做到8.5折。記者以申請人身份咨詢放款會否很難時，該銀行業務員表示目前額度情況尚可，沒有出現放款積壓情況，還是比較容易放款的。與匯豐相似，截至上周�生、花旗等銀行也保持著房貸折扣。“首套房貸可享受基準利率折扣8.5折或9折，並且審批通過後能很快放出款來。”�生銀行一工作人員表示。不過，外資銀行申請房貸折扣需要滿足一定的條件。“目前我們的人民幣首套房貸可以執行基準利率的8.5折優惠，也就是5.5675%的利率水平”，匯豐客服人員告訴記者，申請折扣要根據客戶的個人信用情況、還款能力、樓盤情況等一系列條件才能確定優惠幅度，申請貸款額度要在100萬元以上。�生銀行也表示，是要申請人符合相關條件，比如是該行優越理財客戶，貸款額在150萬元以上等，還要看客戶的資質和樓盤的地址。公積金貸款更暢通此外，對於資金缺口額度不是很大的貸款申請人，也有銀行人士支招可以善用公積金貸款。目前公積金貸款個人貸款額度上限是50萬元，家庭公積金貸款最高可以達80萬元。“公積金貸款過往比商業貸款要慢很多，但今年7月份情況就已經開始倒掛了。公積金1∼2個月基本能夠發放下來，但是商業貸款就很難說了。購房人可以積極採用公積金貸款。”按照現行人民銀行五年期以上貸款基準利率，公積金貸款利率4.50%，商業個人住房按揭貸款利率6.55%，公積金貸款利率大約相當于商業銀行貸款基準利率的6.9折，放款速度更快的同時，又可以節省利率。此外，對於不少已經貸過兩次款有兩套房，但是又希望賣一套換一套的家庭來說，申請公積金是目前唯一能操作的方法。“由於已有兩次房貸記錄，即便你是賣一套再買一套，房屋總數保持兩套，但商業貸款是’認房又認貸’的，再貸款我們也只能按照三套房貸來處理，嚴格不能貸。而公積金則只‘認房’，還可做。”缺口不大可用P2P此外，還有業內人士支招，對於銀行遲遲不能放貸導致的換房“違約”風險，如果首付缺口不是很大，可以考慮到發達的P2P網絡借貸處申請幾十萬元的“過橋”貸款，暫時緩解首付款燙手山芋。記者看到宜信旗下的宜人貸無抵押無擔保貸款最高可以貸款50萬元，一年期貸款年化利率為10%，最長3年貸款年化利率12%。相關工作人員表示，申請借款審核需要1—2個工作日，然後等待出借人進行投標，一般為7天左右，但根據具體情況而定。滿標後三個工作日之內會進行款項支付，款項直接打到貸款人相應的帳戶。目前P2P網絡借貸發展勢頭強勁，人人貸、陸金所、宜信……�多網絡借貸公司都瞄準了短期資金需求的貸款人和資金無好去處的投資人。圖片說明:繪圖：彭靂自存倉