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早報記者　顧菁“放眼國際，迷你倉出租房地產交易市場不斷發展直至到達相對穩定的狀態的時間在30年左右，而中國的房地產市場發展至今不到20年時間。”對於這個年輕的市場走勢，香港崇邦集團總裁鄭秉澤顯得積極樂觀。在他看來房地產市場作為經濟發展的產物，同時成為了進一步拉動經濟發展的動力，而隨著我國城鎮化的進一步深入，具備拉動消費的商業地產為市場追捧。但國內多數開發商多缺乏對城市綜合體的開發運營經驗，而專注于此10年的崇邦集團將繼續堅持自己最初的定位，用創新的態度引領商業地產發展的新趨勢。“在如今的市場中，創新已不是錦上添花的點綴，而成為生存的基本要求。我時刻這樣提醒我們的團隊，需要保持這樣的危機感。”鄭秉澤說道，除了已經形成體系的“LIFE-HUB”模式，崇邦還于近年來打造的項目中融入了“文化、旅遊、科技、生態、環境”五大元素，對於國內這個年輕的市場，消費需求會不斷地發生變化，不斷地把握新動向、引領需求將成為商業地產開發運營的必修課。專注綜合體開發10年“10年前，崇邦集團成立之際，我們就定位只做一類房地產項目，那時還沒有‘城市綜合體’的概念，我們將這類項目稱作帶有商場的多功能綜合項目。”鄭秉澤告訴記者。鄭秉澤分享了崇邦最初的定位的原因，“10年前，國內商業地產處於起步階段，做綜合體項目的企業並不多，而專注做綜合體的企業更是少之又少。崇邦作為香港企業，擁有商業地產的開發和管理經驗，在當時擁有絕對的競爭力。”“同時，我國的城鎮化剛剛起步，商業地產作為經濟發展所帶動下的產物，擁有較大的市場需求和發展空間。政府也希望能夠通過商業地產促進消費和進一步拉動經濟發展，所以越來越多的土地在出讓時帶有商業用地的屬性，機會�多。另一方面住宅因國家宏觀政策的調控，受到很大抑制，但商業地產則取決于企業的開發運營能力，擁有較大的想象空間。通過綜合性的多功能來做到互補，商業帶動住宅和辦公，而辦公和住宅也給商業帶來人流，相輔相成達到1+1大於2的效果。”鄭秉澤表示。鄭秉澤指出，這些都是崇邦在過去和現在始終堅持做城市綜合體的重要原因，而未來5年，崇邦仍將堅持這一定位，專注于城市綜合體的開發和運營。中購聯(中國購物中心聯盟)的權威統計數據顯示，現在中國購物中心存量已經超過3100家，並繼續處於增量主導市場的上升通道。截至2013年10月，全國新增購物中心投資規模或超3000億元。而2004年全國購物中心僅877家，不足現有商場的三成。面對蜂擁進軍商業地產的各大資本，鄭秉澤很淡定，“商業地產不同于住宅，不能夠簡單地複制，而是需要大量的市場調研、周密考察、嚴謹決策。”野蠻生長的時代已經過去，快速地擴張並非可持續的發展模式，而城市綜合體的建設亦不再是看量，而更要注重質。崇邦的每個項目都力求因地制宜，獨具匠心，拒絕克隆複制。讓每一個項目獨具個性千篇一律的商業廣場固然跟不上中國這個年輕市場所需要的活力，然而，要做到每個城市綜合體項目都擁有獨特的“個性”也並非易事。崇邦的企業文化便基於此，“能人所未能，達人所未達”鄭秉澤常常將這10個字掛在嘴邊，他希望企業能夠保持活力，充滿創新精神。鄭秉澤說道:“在如今的市場中，創新已不是錦上添花的點綴，而成為生存的基本要求。我時刻這樣提醒我們的團隊，需要保持這樣的危機感。”在鄭秉澤看來，創新是人的自然本能，每個人都具有這樣的創新能力，而企業需要做的就是激發出員工對於企業、對於工作的熱情，“創意”自然而然地就會出現。而作為企業的管理者，鄭秉澤迷你倉需要把控“創新”所帶來的風險，“有的企業家會對我說，你們10年才做了5個項目，發展得太慢，但對於一家不斷創新的公司，我們必須注意到與創新共存的風險，謹慎地評估風險，以求能夠承擔創新所帶來的後果。”鄭秉澤認為這才是企業可持續的發展之道。如今，崇邦已在上海走過10年歲月，從思南公館、大寧國際商業廣場、金橋國際商業廣場到嘉亭薈城市生活廣場，一個個標誌性項目的落成讓崇邦得到了商業地產領域的良好口碑，而多年的城市綜合體的開發與運營管理經驗也讓崇邦在去年走出上海。去年11月，崇邦集團經過47輪報價以9.32億元拿下杭州余杭區余政儲出 2013 69號地塊，首次進入杭州。對於新項目的選址，鄭秉澤分享了崇邦的基本原則∼∼∼“低起點、高增長”。似乎任何一種投資都可以歸納于此，對於城市綜合體項目的開發尤為重要，“低起點指的是地價不能太高，普通項目保證在總開發成本的三分之一以內。而高增長則需要從需求方估算項目未來的發展空間，可以通過調研、討論、定位以及與當地政府和商家的溝通來判斷。其中區域內是否有產業支撐尤為重要，產業的不同決定了當地人具有怎樣的消費能力、消費習慣和方式。”五大要素“引領”消費需求崇邦在其開發和運營的綜合體項目中堅持“LIFEHUB”模式，即集住宅、辦公樓、商業于一體，商業帶動住宅與辦公，住宅與辦公也推動商業，形成聯動，相輔相成。保證了項目的高入駐率。除了已經形成體系的“LIFEHUB”模式，崇邦還于近年來打造的項目中融入了“文化、旅遊、科技、生態、環境”五大元素，比如金橋國際，早已是浦東人民摯愛的花園社區，而嘉亭薈，則是汽車城旁的未來都市，崇邦在其進行空間及建築規劃設計之初，便因地制宜將環境、文化、藝術與商業緊密聯繫在一起，每年舉行的各色文化藝術活動頗受歡迎，金橋國際曆年的春節藝術展，主題音樂活動如黑膠展、卡帶展、國樂展吸引不少藝術迷和音樂迷的關注，而嘉亭薈創意的獨具未來感的遊戲展、魔法舞台劇和雜誌藝術展以及上海首家公益性閱覽室“品讀”空間在吸引大批文藝粉和書迷駐足的同時，也為商場帶來大批人流。在鄭秉澤看來，隨著購物中心從地標式建築轉向更富內涵的展示人文歷史的場所和旅遊景點，購物中心的附加值也會有很大的提升，文化、旅遊都可為購物中心提供更多的消費資源。而這五大元素正是商業地產未來發展的趨勢。鄭秉澤介紹，崇邦今年開發的昆山城市生活廣場項目中就很好地融入了上述五大元素，將項目定位為21世紀的江南水都。通過獨特崇邦方式將其打造出項目的文化品牌，使其有別于商場上的同類產品。項目容納了表演場地及室內音樂廳，並將大力推進本土文化引進世界音樂，打造江南水都中的文化盛宴。“如果一個購物中心真正的成功是100分的話，一個大型購物中心從取得土地、定位設計、開工建設、招商到落成開業，至多也就完成了60分，接下來每一天的營運管理才是重頭戲，如何拿到這運營後的40分才是關鍵。”在鄭秉澤看來，開發商業城市綜合體，不單是蓋房子，後期的經營管理更為重要。不難發現，隨著消費習慣和需求的不斷變化，近年來上海著名的商業街也都經歷了一輪升級換代，越來越多的“體驗式”“一站式”“夜行式”的購物中心在市中心興起，還有一些項目將購物中心與藝術結合，帶給消費者全新的購物體驗。對於這些新趨勢鄭秉澤表示，對於國內這個年輕的市場，消費需求會不斷地發生變化，不斷地把握新動向、引領需求將成為商業地產開發運營的必修課，未來崇邦也希望能夠重新回到上海核心地區做一些有代表性的項目。迷你倉

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【特訊】行政長官崔世安昨日在政府總部與廣東省委常委、珠海市委書記李嘉一行會面（見圖），文件倉回顧及展望新一年的澳珠合作。行政長官感謝李嘉率團到訪，詳述珠海和橫琴的最新發展。他對珠海去年在多方面取得豐碩成果表示衷心祝賀。他指出，兩地合作的基礎在於協同發展，共同謀劃，過去一段時間，雙方已建立良好有效的溝通和合作機制，未來雙方要繼續努力善用此機制。對於兩地的合作，尤其橫琴未來尋求更大發展空間，行政長官表達了三項重點，第一是特區政府願意更多投入，以能夠為澳門的多元產業發展作主要考慮；第二是要支持好澳門的中小企業的發展，政府繼續通過以大帶小的方式，努力支持本地中小企業進入橫琴，尋求拓展空間；第三是繼續合作，努力向中央爭取落實包括通關便利等優惠政策。他重申，澳門要根據中央明確要求，發展多元經存倉，實現持續發展。中小企業是澳門經濟結構重要組成部分，是澳門的特點，相信支持和穩定中小企業，有利於澳門、珠海及橫琴保持相互發展的空間。李嘉感謝行政長官長期對珠海的發展和橫琴的開發予以重視和支持，指出過去一年，多項工作落實或有效推進，包括澳大橫琴校區已啟用，港珠澳大橋、拱北海關拓展、同城化交通建設等多項基礎建設順利推進。他簡單介紹了珠海未來的發展設想，也希望與澳門特區繼續協同發展，向中央爭取優惠政策，推動珠海和橫琴下一階段的發展。會面中，行政長官再次感謝李嘉對澳門大學橫琴校區的建設和搬遷給予關心及支持。經濟財政司司長譚伯源介紹了澳門企業進入橫琴粵澳產業園的評審進度。運輸工務司司長劉仕堯也談到，隨著兩地快速發展，在粵澳新通道項目、軌道交通建設、環保物料循環應用等多方面可以再加強合作。儲存

　　【本報訊】統計暨普查局資料顯示，自存倉2013年全年旅客總消費(不包括博彩)達595億元(澳門元，下同)，較2012年的523億元上升14%。旅客人均消費為2,030元，增加9%。留宿旅客人均消費為3,475元，不過夜旅客為662元，按年升幅為8%及13%。2013年第4季旅客總消費為163億元，按年增加12%。留宿旅客消費為134億元，不過夜旅客消費為29億元，按年分別上升7%及46%。　　第4季旅客人均消費為2,201元，按年上升9%。中國大陸旅客人均消費最高，為2,801元，個人遊內地旅客人均消費達2,909元；日本及新加坡旅客人均消費分別為1,800元及1,795元。長途旅客方面，澳洲旅客人均消費較高，有1,367元。　　按消費結構分析，2013年第4季旅客消費主要用於購物(50%)、住宿(26迷你倉新蒲崗)及餐飲(18%)；購物項目包括珠寶手錶(21%)和手信食品(21%)。內地旅客購物消費為1,605元，個人遊內地旅客的購物消費為1,895元，按年上升11%及19%。另一方面，長途旅客消費主要用於住宿及餐飲。　　第4季留宿旅客人均消費為3,776元，不過夜旅客為746元，按年增加6%及40%。中國大陸留宿及不過夜旅客人均消費分別為4,852元及949元，個人遊內地旅客消費更達5,036元及1,462元。　　根據第4季旅客評價調查結果，有89%旅客滿意酒店的服務及設施，滿意購物和旅行社服務的旅客各佔 85%。認為觀光點不足夠和公共交通服務須改善的旅客分別有12%及11%。按2013年全年統計，滿意酒店服務設施及旅行社服務的旅客分別有91%及90%，而有8%旅客分別表示觀光點不足夠和公共交通服務須加以改善。迷你倉出租

　　本報記者 劉焜/文　林焱挺/製圖　　今年初，存倉杭州對景區、公園、名人故居等地的私人會所、高檔經營場所，進行了大規模的整治。光是西湖景區，就關閉了30家高檔經營場所（本報曾作相關連續報道）。　　這30家高檔經營場所中，九里松首席會館和西湖會先後轉為平價茶館，剩下的28家目前仍處於停業狀態——他們將如何轉型？景區公園的業態將如何調整？這些話題引發了各界的討論。經過本報的報道後，許多建議也直接被反饋到了西湖風景名勝區管委會。　　昨天，杭州紀委舉行“整治會所中的歪風”暨“三還于民”座談會，邀請了部分市人大代表、政協委員及媒體界代表等，共商會所轉型大計。會所轉型要因地制宜突出公益性　　會上，有代表建議，西湖和西溪濕地可以根據實際布局一些特色展館，比如非物質文化遺產的活態展示等。另外，在杭州，愛好攝影的人非常多，可以考慮設置一個展館，定期展出優秀圖片，舉行講座。　　有委員表示，在之前舉行的杭州市“兩會”上也討論了會所話題。“我們組里就有會所的負責人，他們也很迷茫，不知道該如何轉型。想做文化，又不知道如何下手。在這方面，我們能不能對他們進行結對‘幫扶’，比如說在全世界範圍內發佈征集令，邀請全球華人甚至老外來對西湖會所的轉型出主意。”　　這名委員還提出一個建議：杭州圖書館很好，但是要跑到錢江新城並不方便，西湖會所的地理位置都挺不錯，最好能在西湖會所內設置一個小的區域，開闢一個流動的圖書館，在西湖邊安安靜靜地捧本書看看，感覺肯定很好。　　還有人提出，會所在轉型時，與周邊的氛圍相協調很重要，比如北山路，就可以考慮設置民國風情展示館。　　值得一提的是，九里松首席會館和西湖會都轉型成了大�消費的茶館，盡管好評不少，但與會的代表委員們都認為，西湖會所轉型絕不能一刀切。在部分場館轉型為公益性的時候，多數還是要走市場的路子。日常巡查防止偷偷重開轉型之後密切監管防回潮　　西湖風景名勝區管委會主任劉穎說，在日常監管方面，目前景區採取了多方面的措施，包括建立日常巡查機制，確保高檔經營場所在未經批准重新開業前，仍處於關停狀態。就算這些經營場所轉儲存重新開業之後，也要密切監管，防止“回潮”。高檔經營場所的轉型升級要嚴格把握：堅持公益性、大�化、可進入；名人故居內不搞餐飲；公園內不能搞民宿，從而真正實現“三還于民，資源共享”的目標。　　劉穎表示，鼓勵支持公共文化服務設施，結合經營場所的立地環境、文化背景等，開設文化講堂、書吧、特色旅遊紀念品商店等公益性、平民化、文化類的經營項目。也可以考慮與景區的旅遊功能結合。這樣既與遊客有很好的互動，又宣傳西湖的文化，而且還有收益，遊客歡迎、市民歡迎、經營者也歡迎。會所整治將“一所一方案”600多家大�化經營場所也要轉型升級　　劉穎說，西湖景區如何把握好這些高檔經營場所的轉型問題，關係到西湖作為世界遺產的形象和發展問題。　　一方面，景區已經向市人大常委會申請立項，把《杭州市公園管理條例》今年提交修改。這部條例是2000年9月頒佈實施的地方性法規。高檔經營場所如何轉型升級，景區公園內的業態如何布局，這些問題將通過修訂杭州市的公園管理條例，從法律層面上作出具體的規定和要求。　　另一方面，杭州正在委托相關單位做規劃，更好地優化景區內的業態。　　劉穎說，年前景區已委托北京大學世界遺產中心幫助編制景區經營場所業態提升規劃。總的原則是：統一規劃、總量控制、合理布局、優化結構、方便遊客、資源共享。規劃主要從近期、中期和遠期來考慮。近期就是針對已關停的高檔經營場所，做到一所一方案，每家根據這幢建築原來的環境、功能、性質、歷史淵源等提出轉型方案，經論證公示審定後，再作實施。　　中期，則是制定了3年整治計劃。除了已關停的高檔經營場所以外，景區內還有大�化、中檔的600多家經營場所。“從整個景區的業態優化布局方面考慮，像環湖景區，茶館和餐館偏多，公共文化服務設施偏少，這就要從規劃上進行布局。有的餐館並不屬於關停對象，但由於密度太大，我們就要適當引導，按業態規劃進行轉型升級。”劉穎表示。　　遠期是整個西湖景區結合詳規，進行整治業態布局，從而為實現長效管理提供有效依據。劉穎表示，總體規劃經專家論證後，也要向老百姓進行公示，吸收不同層面的意見和建議。迷你倉

迷你倉 　　2月19日，副省長梁黎明在杭州會見了捷克皮爾森州副州長伊沃·格律能一行。　　梁黎明對客人來訪表示歡迎，並簡要介紹我省經濟社會發展情況。她說，我省與皮爾森州自2005年建立聯繫以來，雙方高層保持密切交往，並在經貿、文化、旅遊等領域開展了一系列交流與合作，相信客人此行能進一步增進對我省的瞭解，深化合作交流，為雙方友好關係發展作出積極貢獻。　　（阮蓓茜 方洲龍）文件倉

迷你倉沙田 “感受澳門——廣西·南寧”大型旅遊推廣活動近日在廣西南寧開幕，兩位葡萄牙老人獲邀在活動中手工製作具有葡萄牙特色的地毯，推介澳門旅遊。洪堅鵬攝迷你倉價錢

南都訊 記者劉曉燕 通訊員王芳 白田甜 春節假期，自存倉深圳中院通過邊控方式，在深圳沙頭角、福田和珠海橫琴等口岸查控準備出境的“老賴”4人。南都記者從深圳中院獲悉，此次行動促結執行標的近70萬元。2月5日中午11時30分，深圳中院執行局指揮中心值班員接到珠海邊檢總站電話，告知該院的被執行人黑龍江建工集團深圳分公司負責人肖某正從珠海橫琴口岸過關前往澳門，已被口岸工作人員暫時扣留。深圳中院立即調集4名幹警奔赴珠海口岸迷你倉新蒲崗肖某帶回深圳。經過訓誡教育，肖某對拖延履行的情況表示悔意，當場寫下具結悔過書，並表示願意全額償還案件債務本息、執行費等共計13萬元。兩天後，12萬余元的執行款全部劃付給申請執行人。據瞭解，考慮到春節期間各大口岸通關人數劇增，有可能出現查控被執行人的小高峰，深圳中院執行指揮中心安排專人專線，值班人員需保持24小時開機。執行指揮中心安排至少有四名幹警在深待命，在接到邊檢通知後，迅速�動快速反應機制，確保接控到位。迷你倉出租

異動表現：受文廣系整合消息刺激，24小時迷你倉周二東方明珠(600832)逆勢漲停，股價創歷史新高。 點評：業界近期傳言公司將在上海文化廣播影視集團（下稱“大文廣”）與上海東方傳媒集團有限公司（下稱“小文廣”）整合中有大動作，主業將轉向旅遊現代服務業，重點在與迪士尼的合作，而涉及內容生產的媒體業務將逐漸淡化。 資料顯示，在負責上海迪士尼項目籌建與運營的上海申迪集團中，公司大股東（即上海廣播電影電視發展有限公司，屬大迷你倉旺角廣全資控股）也佔有30%股權，分析人士表示，迪士尼樂園的建成和宣傳會極大拓展公司相關產品市場，迪士尼股權注入更帶來巨大想象空間。 日前從文廣集團內部網顯示，大小文廣將于3月底掛牌合併，公司則將作為重要的融資平台，推動文廣集團整體上市。 二級市場方面，該股前期調整至半年線附近企穩，近期持續震蕩盤升，技術形態呈多頭發散；周二該股放量漲停創歷史新高，短線技術面需要整固，投資者可關注盤中低吸的機會。（�泰證券 車曉華）mini storage

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