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早報記者　顧菁“放眼國際，迷你倉出租房地產交易市場不斷發展直至到達相對穩定的狀態的時間在30年左右，而中國的房地產市場發展至今不到20年時間。”對於這個年輕的市場走勢，香港崇邦集團總裁鄭秉澤顯得積極樂觀。在他看來房地產市場作為經濟發展的產物，同時成為了進一步拉動經濟發展的動力，而隨著我國城鎮化的進一步深入，具備拉動消費的商業地產為市場追捧。但國內多數開發商多缺乏對城市綜合體的開發運營經驗，而專注于此10年的崇邦集團將繼續堅持自己最初的定位，用創新的態度引領商業地產發展的新趨勢。“在如今的市場中，創新已不是錦上添花的點綴，而成為生存的基本要求。我時刻這樣提醒我們的團隊，需要保持這樣的危機感。”鄭秉澤說道，除了已經形成體系的“LIFE-HUB”模式，崇邦還于近年來打造的項目中融入了“文化、旅遊、科技、生態、環境”五大元素，對於國內這個年輕的市場，消費需求會不斷地發生變化，不斷地把握新動向、引領需求將成為商業地產開發運營的必修課。專注綜合體開發10年“10年前，崇邦集團成立之際，我們就定位只做一類房地產項目，那時還沒有‘城市綜合體’的概念，我們將這類項目稱作帶有商場的多功能綜合項目。”鄭秉澤告訴記者。鄭秉澤分享了崇邦最初的定位的原因，“10年前，國內商業地產處於起步階段，做綜合體項目的企業並不多，而專注做綜合體的企業更是少之又少。崇邦作為香港企業，擁有商業地產的開發和管理經驗，在當時擁有絕對的競爭力。”“同時，我國的城鎮化剛剛起步，商業地產作為經濟發展所帶動下的產物，擁有較大的市場需求和發展空間。政府也希望能夠通過商業地產促進消費和進一步拉動經濟發展，所以越來越多的土地在出讓時帶有商業用地的屬性，機會�多。另一方面住宅因國家宏觀政策的調控，受到很大抑制，但商業地產則取決于企業的開發運營能力，擁有較大的想象空間。通過綜合性的多功能來做到互補，商業帶動住宅和辦公，而辦公和住宅也給商業帶來人流，相輔相成達到1+1大於2的效果。”鄭秉澤表示。鄭秉澤指出，這些都是崇邦在過去和現在始終堅持做城市綜合體的重要原因，而未來5年，崇邦仍將堅持這一定位，專注于城市綜合體的開發和運營。中購聯(中國購物中心聯盟)的權威統計數據顯示，現在中國購物中心存量已經超過3100家，並繼續處於增量主導市場的上升通道。截至2013年10月，全國新增購物中心投資規模或超3000億元。而2004年全國購物中心僅877家，不足現有商場的三成。面對蜂擁進軍商業地產的各大資本，鄭秉澤很淡定，“商業地產不同于住宅，不能夠簡單地複制，而是需要大量的市場調研、周密考察、嚴謹決策。”野蠻生長的時代已經過去，快速地擴張並非可持續的發展模式，而城市綜合體的建設亦不再是看量，而更要注重質。崇邦的每個項目都力求因地制宜，獨具匠心，拒絕克隆複制。讓每一個項目獨具個性千篇一律的商業廣場固然跟不上中國這個年輕市場所需要的活力，然而，要做到每個城市綜合體項目都擁有獨特的“個性”也並非易事。崇邦的企業文化便基於此，“能人所未能，達人所未達”鄭秉澤常常將這10個字掛在嘴邊，他希望企業能夠保持活力，充滿創新精神。鄭秉澤說道:“在如今的市場中，創新已不是錦上添花的點綴，而成為生存的基本要求。我時刻這樣提醒我們的團隊，需要保持這樣的危機感。”在鄭秉澤看來，創新是人的自然本能，每個人都具有這樣的創新能力，而企業需要做的就是激發出員工對於企業、對於工作的熱情，“創意”自然而然地就會出現。而作為企業的管理者，鄭秉澤迷你倉需要把控“創新”所帶來的風險，“有的企業家會對我說，你們10年才做了5個項目，發展得太慢，但對於一家不斷創新的公司，我們必須注意到與創新共存的風險，謹慎地評估風險，以求能夠承擔創新所帶來的後果。”鄭秉澤認為這才是企業可持續的發展之道。如今，崇邦已在上海走過10年歲月，從思南公館、大寧國際商業廣場、金橋國際商業廣場到嘉亭薈城市生活廣場，一個個標誌性項目的落成讓崇邦得到了商業地產領域的良好口碑，而多年的城市綜合體的開發與運營管理經驗也讓崇邦在去年走出上海。去年11月，崇邦集團經過47輪報價以9.32億元拿下杭州余杭區余政儲出 2013 69號地塊，首次進入杭州。對於新項目的選址，鄭秉澤分享了崇邦的基本原則∼∼∼“低起點、高增長”。似乎任何一種投資都可以歸納于此，對於城市綜合體項目的開發尤為重要，“低起點指的是地價不能太高，普通項目保證在總開發成本的三分之一以內。而高增長則需要從需求方估算項目未來的發展空間，可以通過調研、討論、定位以及與當地政府和商家的溝通來判斷。其中區域內是否有產業支撐尤為重要，產業的不同決定了當地人具有怎樣的消費能力、消費習慣和方式。”五大要素“引領”消費需求崇邦在其開發和運營的綜合體項目中堅持“LIFEHUB”模式，即集住宅、辦公樓、商業于一體，商業帶動住宅與辦公，住宅與辦公也推動商業，形成聯動，相輔相成。保證了項目的高入駐率。除了已經形成體系的“LIFEHUB”模式，崇邦還于近年來打造的項目中融入了“文化、旅遊、科技、生態、環境”五大元素，比如金橋國際，早已是浦東人民摯愛的花園社區，而嘉亭薈，則是汽車城旁的未來都市，崇邦在其進行空間及建築規劃設計之初，便因地制宜將環境、文化、藝術與商業緊密聯繫在一起，每年舉行的各色文化藝術活動頗受歡迎，金橋國際曆年的春節藝術展，主題音樂活動如黑膠展、卡帶展、國樂展吸引不少藝術迷和音樂迷的關注，而嘉亭薈創意的獨具未來感的遊戲展、魔法舞台劇和雜誌藝術展以及上海首家公益性閱覽室“品讀”空間在吸引大批文藝粉和書迷駐足的同時，也為商場帶來大批人流。在鄭秉澤看來，隨著購物中心從地標式建築轉向更富內涵的展示人文歷史的場所和旅遊景點，購物中心的附加值也會有很大的提升，文化、旅遊都可為購物中心提供更多的消費資源。而這五大元素正是商業地產未來發展的趨勢。鄭秉澤介紹，崇邦今年開發的昆山城市生活廣場項目中就很好地融入了上述五大元素，將項目定位為21世紀的江南水都。通過獨特崇邦方式將其打造出項目的文化品牌，使其有別于商場上的同類產品。項目容納了表演場地及室內音樂廳，並將大力推進本土文化引進世界音樂，打造江南水都中的文化盛宴。“如果一個購物中心真正的成功是100分的話，一個大型購物中心從取得土地、定位設計、開工建設、招商到落成開業，至多也就完成了60分，接下來每一天的營運管理才是重頭戲，如何拿到這運營後的40分才是關鍵。”在鄭秉澤看來，開發商業城市綜合體，不單是蓋房子，後期的經營管理更為重要。不難發現，隨著消費習慣和需求的不斷變化，近年來上海著名的商業街也都經歷了一輪升級換代，越來越多的“體驗式”“一站式”“夜行式”的購物中心在市中心興起，還有一些項目將購物中心與藝術結合，帶給消費者全新的購物體驗。對於這些新趨勢鄭秉澤表示，對於國內這個年輕的市場，消費需求會不斷地發生變化，不斷地把握新動向、引領需求將成為商業地產開發運營的必修課，未來崇邦也希望能夠重新回到上海核心地區做一些有代表性的項目。迷你倉